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房地产商场泡沫造成机理与操纵举措商讨开题申

  

房地产商场泡沫造成机理与操纵举措商讨开题申

  

房地产商场泡沫造成机理与操纵举措商讨开题申

  表1 毕业论文(设计)开题报告 论文题目 1 论文立题依据 1.1 研究背景 在世界城市发展的过程中,随着大量人口向城市的聚集,许多国家的城市都出现了不同程度 的房地产价格的上涨,20世纪80年代以来,随着发展中国家城市化的进展,对外开放程度的加深, 全球人均财富的增长,以及资本在全球范围内的流动,不仅发展中国家,甚至发达国家也出现了 房地产价格的普遍上涨。房地产价格的快速上涨,不仅影响了普通民众财富水平以及福利水平的 变化,更重要的是过快的房地产价格上涨以及由此引发的投资热潮潜伏着逐渐积累的金融风险。 中国政府于2004年开始对过热的房地产价格进行宏观调控,由此房地产的泡沫问题成为全中国甚 至全世界关注的焦点。 从理论研究以及实践应用的角度看,对泡沫现象的研究是当代经济学研究的前沿课题,这一 领域的理论研究尚在不断的完善中,有许多的问题处于探讨的过程中。而对房地产泡沫的研究无 论是研究方法还是研究的总体框架,均借鉴了对资产泡沫尤其是金融资产泡沫的研究方法以及研 究思路。 1.2 国内外相关研究理论 1.2.1 国内相关研究理论 由于国内房地产市场数据系统开发较晚,一定程度上影响了对房地产泡沫的实证研究。目前 文献还是主要集中在描述性分析上,大约在20世纪90年代中后期,国内才出现了对房地产泡沫的 定量化研究。其中具有代表性的研究成果主要有: 曹振良等人在借鉴国外理性泡沫模型的基础上,分析了泡沫产生的原因:预期、投机、非理 性和土地的虚拟资本性质等,并在研究房地产供求关系中加入价格预期,建立了一个带有价格双 重预期的蛛网模型。在满足一定条件下,这个模型可以用来描绘房价泡沫形成及崩溃过程,他们 得出结论:在房地产供给弹性大于需求弹性时会产生泡沫。 洪开荣首先对比分析了房地产泡沫评估的收益还原法及其问题,然后提出了“市场修正法” 的评估思路和基本的分析框架, 其所提出的衡量泡沫的公式为: 房地产泡沫系数=物业总空置率× 经济增长修正系数×产业贡献修正系数×交易状况修正系数。 谢经荣等在其著作《地产泡沫和金融危机》中通过一个包括地产商和银行两方的资本市场局 部均衡模型说明,资产价格与信贷数量相关,资产回报的不确定性将导致资产泡沫的产生,而人 们对未来信贷扩张的预期以及信贷扩张程度的不确定性将捉高泡沫的严重程度。同时把泡沫划分 安全区、警戒区、危险区与严重危险区,并构建了衡量泡沫的指标体系与泡沫度计算方法,其指 标体系分为三类指标:预示指标、指示指标和滞后指标。 李维哲、曲波提出了功效系数法对地产泡沫进行预警,通过计算综合预警系数,对地产泡沫 的发生及变化程度做出判断,他们提出:通过计算一国综合预警系数,将其与地产泡沫发生国的 综合预警系数进行比较,可以衡量该国地产泡沫的发生程度:通过计算一国不同时期综合预警系 房地产市场泡沫形成机理与控制方法研究 数值进行比较,可以反映出该国房地产经济的运行情况并进行动态跟踪监测,及时对房地产泡沫 进行监测预警。他们以日本为例,对预警系统的有效性进行了实证检验。 1.2.2 国外相关研究理论 仅就国外而言,对房地产泡沫的研究主要有: 野口悠纪雄首先提出存在地价泡沫,他运用土地的合理价格是地租的资本化原理,利用办公 楼租金与楼房住宅租金的数据,直接计算了“收益还原地价”。并比较现实地价与理论地价的差 异来衡量泡沫度:泡沫度=(现实地价-理论地价)/理论地价,结果发现,1987年时点的收益还原 地价与现实地价之间相差甚远,东京的住宅用地与办公楼用地的现实地价,已经相当于实体经济 模型预测的理论地价的约2倍。也就是说,1987年时点现实地价的大约一半是泡沫。中尾宏采用了 更加洋细的收益还原模型计算了东京商业用地的理论价格, 他采用的公式为: 不动产价格=纯收益 /(安全资产利率+风险补偿率-租会预期上涨率),结果表明,东京商业用地的实际地价从1983年 开始大幅度偏离理论地价。 Tokatoshi Ito和Tokuo 1waisako采用时间序列分析方法研究了日本在泡沫经济时期股票市场 和地产市场的相关性以及影响地价上涨的因素,实证研究表明,股市涨跌在时间上领先于房地产 市场,上升之后下跌的转折点的出现股市要早于地市;同时,研究发现银行的信贷水平是房地产 价格决定中一个很关键的因素。银行对于房地产部门的贷款增长率对于地价的上涨有较强的解释 力,并且前期的地价的上升程度对于本期的地价有强的解释力,并且前期的贷款增长率较本期的 贷款增长率对本期的地价上升有更强的相关性,而且前期的地价的上升程度对于本期的地价有较 强的解释力,即地价的上升幅度有很强的自相关性。 A1len and Gale在古典经济学的框架基础上,考察实际部门、金融机构和中央银行的相互作 用如何导致泡沫和危机的形成,突出了信贷扩张和风险转移在泡沫形成中的作用。分两种情况, 考虑自由财富和银行贷款,建立投资者最优决策模型,当投资者用白有资金进行投资时,所形成 的资产价格是资产的基础价值;当投资者用借来的资会进行投资且只承担有限责任时,投资者表 现出对风险的偏好并采取风险转移行为,对风险资产的过度投资不断提高资产价格,最终导致泡 沫形成,而资产价格的崩溃将引发大面积的违约,并进一步演变成盒融危机。它很好地解释了泡 沫产生和破灭的原因在与于风险资产实际同报的不确定性和信贷扩张的不确定性。 1.3 研究的目的和意义 当房地产业出现脱离实际经济基础过度增长,有可能会引发房地产泡沫,一方面房地产泡沫 是整个经济泡沫的一部分,另一方面房地产泡沫在很多情况下都是以破灭的形式结束的,这时的 房地产泡沫就很容易引起整个经济泡沫的崩溃,进一步引发严重的金融危机,对整个国民经济产 生巨大的破坏性影响。因此对房地产市场泡沫进行分析识别、检测和形成机理的分析,制订行之 有效的防范措施和预控机制,从而保证房地产业的健康发展,对于降低经济泡沫产生的几率,进 而避免金融危机的发生具有重要意义。 2 论文研究的内容及方案 2.1 研究目标 课题研究目标主要是通过对房地产市场泡沫形成机理的分析,提出相应的控制方法。 2.2 实现途径 在论文的写作过程中,本人将通过大量地、广泛地阅读专业期刊、杂志、相关学术著作,进 行数据调查、统计等方式,在拥有大量材料的基础上去粗取精,提炼出有代表性、有借鉴意义的 -1- 观点,并采用数据图表分析等方法,提出创新思路。 2.3 论文提纲 1 前言 1.1论文研究的背景及问题的提出 1.2 论文国内外研究的状况 1.2.1 国内的相关研究 1.2.2 国外的相关研究 1.3 论文研究的目的和意义 2 房地产市场泡沫及形成机理 2.1 房地产市场泡沫的界定 2.2 房地产市场泡沫形成的机理分析 2.2.1 房地产市场供给价格弹性小 2.2.2 房地产市场供给的土地成本高 2.2.3 房地产市场供给的差异性大 2.2.4 房地产市场需求的价格弹性小 2.2.5 房地产市场需求具有消费和投资两重属性 2.3 房地产市场泡沫的表现与测度方法 2.3.1 指标指示法 2.3.2 理论价格法 2.3.3 统计检验法 2.4.4 空置率修正法 3 房地产市场泡沫的控制方法 3.1 强调房地产的社会功能,对房地产投资性需求进行限制 3.2 控制房地产信贷,防范金融风险 3.3 提供全面可靠的房地产市场信息 3.4 适当增加房地产市场的供给, 尤其是其源头的土地供给 3.5 建立健全的房地产监控预警系统 4 结语 2.4 参考文献 1、李小祥.中国房地产泡沫研究[M].北京:中国金融出版社,2007. 2、徐滇庆.房价与泡沫经济[M].北京:机械工业出版社,2007. 3、张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社,2005. 4、杨帆,李宏谨,李勇.泡沫经济理论与中国房地产市场.尊理世界.2005(6) 5、中国人民银行营业管理部课题组.房地产价格与房地产泡洙问题一国别研究与实证研究 [M].北京:中国社会科学出版社,2007. 6、2006中国地产蓝皮书. 2006. 7、邱强. 我国房地产泡沫实证分析. 社会科学家, 2009(1). 8、王小鲁,樊纲.中国经济增长的可持续性[M].经济科学出版社.2006. -2- 9、韩德宗: 基于West模型的房地产泡沫的实证研究:以北京、上海、深圳为例 [J] , 当代经 济科学.2008(6). 10、韩冬梅、刘兰娟、曹坤: 5基于状态空间模型的房地产价格泡沫问题研究6 [J] , 财经研 究.2008(1). 11、胡健颖、苏良军、金赛男、姜万军: 中国房地产价格有几成泡沫[J] ,统计研究.2006(1). 12、廖湘岳、戴红菊.商业银行贷款与房地产价格的关系研究[J] .上海经济研究2009(9). 13、史永东、陈日清.信息不对称、羊群行为与房地产市场中的居民破产[J].财经问题研 究.2011(12). 14、王艺明.房租资本化、模型误设与房地产投机泡沫,基于北京、上海和广州住房二级市场的 研究[J],世界经济.2008(6). 15、位志宇、杨忠直、王爱民.房地产价格与宏观经济基本面研究的新视角[J]系统管理学 报.2011(5). 16、 周京奎.房地产泡沫生成与演化:基于金融支持过度假说的一种解释[J].财贸经济2009(5) . 17、姜海.中国房地产市场投机泡沫实证分析.管理世界.2010(12). 3 进度安排 1、开题报告:2012-12-11 至 2013-01-13 2、初稿:2013-01-18 至 2013-02-28 3、二稿:2013-03-07 至 2013-03-21 4、终稿:2013-03-28 至 2013-04-28 5、实践活动记录:2012-12-11 至 2013-04-28 (指导教师对论文选题评议:对选题意义、研究内容和可行性分析等方面做出评议,并提出是否通过的意见) 指导教师签字: -3- 年 月 日 -4-

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